Intervenire con lavori edilizi su un immobile può rivelarsi una vera e propria impresa titanica, e non solo per le normali difficoltà intrinseche nel realizzare simili operazioni.
Eppure, moltissime volte ristrutturare è una necessità imprescindibile, cosicché gli ostacoli posti dalla normativa edilizia possono diventare un vincolo “dannoso” per i proprietari.
Quando sul bene da ristrutturare gravano delle irregolarità edilizie anche minime, ad esempio, ristrutturare potrebbe rimanere un sogno lontano. Se l’immobile, infatti, non è conforme alla normativa urbanistica o edilizia, il suo “stato legittimo” non è sussistente, con la conseguenza che il bene risulta in un certo senso “congelato”.
Non può essere alienato né ristrutturato, tantomeno agevolando gli interventi con gli utilissimi bonus edilizi.
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1) DL Salva casa: il caso dei condomini
Situazioni del genere non sono affatto rare, e possono raggiungere picchi di complessità all’interno delle compagini condominiali.
Si pensi al caso (molto frequente) in cui l’edificio necessiti di essere ristrutturato, ma alcuni appartamenti che lo compongono risultano affetti da abusi edilizi o irregolarità.
L’edificio nel suo complesso, in simili casi, sarebbe dotato dello stato legittimo?
La risposta non è semplice e le interpretazioni, fino a poco tempo fa, avrebbero potuto essere molteplici.
E invece, grazie al decreto c.d. Salva-Casa (DL 69/2024), “liberarsi” da tali intoppi diventa più semplice.
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2) DL Salva casa: la norma “salva condomini”
Il Salva-Casa, infatti, non si è occupato solo di semplificare la normativa edilizia rendendo la possibilità di sanare abusi e irregolarità più facilmente percorribile (in alcuni casi specifici anche escludendo la configurazione stessa di un abuso), ma ha altresì alleggerito il carteggio necessario per la dimostrazione dello stato legittimo degli immobili.
E non solo, perché una sua specifica norma rende automaticamente legittimi proprio quegli edifici condominiali che si trovano nella delicata situazione di comprendere al loro interno unità irregolari, risolvendo i dubbi sulla possibilità o meno, in simili casi, di ristrutturare legittimamente le parti comuni.
Il decreto, nel dettaglio, ha modificato l’art. 9-bis del TUE (Testo Unico Edilizia, DPR 380/2001), aggiungendo allo stesso un nuovo co. 1-ter, a norma del quale “ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell’edificio (condominiale, ndr.) non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso”.
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3) DL Salva casa: ristrutturazione libera anche nelle singole unità
Le novità non si fermano qui, perché la norma appena esposta opera anche “al contrario”.
Lo stesso co. 1-ter, infatti, specifica altresì che “ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio, di cui all’articolo 1117 del codice civile”.
In altre parole, ogniqualvolta la situazione in cui ci si trova sia opposta a quella sopra prefigurata, vale a dire quando il singolo appartamento del condominio non è gravato da irregolarità edilizie, mentre una parte comune dello stabile (ad esempio la copertura o il lastrico solare) risulti abusiva, tale circostanza non impedisce al singolo proprietario di disporre lavori sul proprio appartamento.
La vita in condominio, insomma, diventa meno complicata grazie al Salva-Casa, e nelle (sempre delicate) fasi in cui la compagine deve decidere se deliberare o meno la ristrutturazione, la questione dello stato legittimo – se la presenza di irregolarità sull’edificio non è “totale” – potrebbe non essere più un problema.
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