Estinzione anticipata del mutuo: come fare #finsubito prestito immediato

Quando si può concludere il contratto prima del previsto; cosa bisogna rimborsare; quali spese ci sono; in quali casi è ancora prevista la penale.

Diversi lettori ci chiedono chiarimenti su come fare l’estinzione anticipata del mutuo. Il disorientamento nasce da diversi fattori, primo fra tutti l’opposizione di alcune banche, che temono di perdere il cliente ed i guadagni derivanti dagli interessi pattuiti alla sottoscrizione del contratto: questi “rubinetti”, ovviamente, vengono interrotti prima della scadenza naturale e l’istituto di credito non riceverà più l’introito periodico sul quale contava. Così talvolta i funzionari frappongono ostacoli alla pratica ed esagerano le complicazioni.

Ma la confusione nasce dal fatto che c’è un’importante spartiacque temporale: per i mutui contratti fino al 2007 è ancora dovuta la penale per l’estinzione anticipata, per quelli stipulati successivamente non più, ma solo se il mutuo è relativo all’acquisto dell’abitazione principale o alle spese sostenute per la propria attività imprenditoriale o professionale. Quindi l’incubo di dover sostenere una spesa ulteriore se si vuole chiudere il mutuo prima del previsto è ancora presente in parecchi casi.

Alcuni mutuatari, poi, vanno in tilt quando vedono il conteggio estintivo, elaborato dalla banca, del capitale residuo che dovranno rimborsare in unica soluzione anziché a rate: la cifra potrebbe essere pesante da sostenere. C’è anche la questione degli interessi, che ovviamente per il periodo successivo all’estinzione non saranno più dovuti, ma bisogna considerare che le banche “incorporano” in ciascuna rata anche una quota percentuale dei costi sostenuti per la stipula del mutuo, come ad esempio l’assicurazione obbligatoria contro gli incendi dell’immobile. E in questi casi potrebbe esserci diritto ad un rimborso per la parte già pagata in anticipo su una prestazione che non sarà più fruita.

Procediamo con ordine e vediamo tutti questi vari aspetti.

Estinzione anticipata del mutuo: cos’è

L’estinzione anticipata del mutuo è un’operazione, richiesta dal mutuatario (cioè da colui che ha ricevuto la somma in prestito dalla banca o dalla società finanziaria) che permette di rimborsare il debito residuo prima della scadenza finale programmata.

Ad esempio, se avevi stipulato un mutuo di durata ventennale, dopo 15 anni, ma anche soltanto dopo 5, potresti chiedere l’estinzione anticipata, versando in unica soluzione il capitale rimanente che avresti dovuto pagare a rate. Non ci sono limiti: l’estinzione anticipata si può fare in qualsiasi momento, purché prima del pagamento dell’ultima rata che estingue completamente il debito.

Tieni presente che si può fare anche un’estinzione parziale – e non totale – del mutuo: in questo modo il contratto rimarrà in vigore limitatamente alla parte di capitale residuo e non rimborsato. Ciò significa che le rate rimanenti dovranno essere rimodulate al ribasso, e quindi scenderanno di importo, perché anche gli interessi verranno calcolati su un capitale minore.

Estinzione anticipata mutuo: quanto si paga?

L’ammontare della somma da rimborsare viene calcolato dalla banca, alla quale, in occasione della richiesta di estinzione anticipata, devi sempre chiedere il prospetto analitico in cui risultano sia l’importo del capitale residuo sia quello degli interessi maturati fino alla data di estinzione, e non oltre, perché, come anticipato all’inizio, da quel momento in poi essi non sono più dovuti (nel paragrafo successivo approfondiremo l’argomento).

In caso di estinzione parziale, chiedi alla tua banca il nuovo piano di ammortamento del debito, che, come abbiamo detto, sarà più basso di quello iniziale: in questo modo potrai sapere in anticipo quanto dovrai pagare per ognuna delle rate rimanenti.

Quando si estingue il mutuo si pagano gli interessi?

Per quanto riguarda gli interessi, occorre fare una precisazione: vengono risparmiati tutti quelli che sarebbero maturati successivamente all’estinzione anticipata, ma in alcuni casi è possibile anche ottenere il rimborso dei costi che erano stati sostenuti per ottenere il finanziamento (tra cui le spese di istruttoria, la polizza di assicurazione obbligatoria dell’immobile e la perizia di valutazione) e che sono stati “spalmati” su tutte le rate, comprese quelle residue che, come abbiamo visto, dopo l’estinzione anticipata non sono più dovute.

Questa riduzione del costo totale del credito (che è stata imposta da una sentenza della Corte di Giustizia Europea) può essere consistente, soprattutto quando le spese connesse al mutuo sono elevate ed eterogenee. Per maggiori particolari leggi gli articoli “Estinzione anticipata mutuo: la banca deve rimborsare i costi?” e “Estinzione anticipata del finanziamento: cosa deve restituire la banca?“.

Come chiedere estinzione anticipata del mutuo

L’estinzione anticipata del mutuo va richiesta con una comunicazione formale inviata all’istituto erogante: occorre inviare alla sede legale una lettera raccomandata con avviso di ricevimento o una più rapida Pec (posta elettronica certificata) per la quale la ricezione si perfeziona pochi istanti dopo l’invio, con la generazione della Rac (ricevuta di avvenuta consegna) che prende il posto della tradizionale cartolina. Ricorda, in entrambi i casi, di allegare una copia di un documento di identità e del codice fiscale.

In alternativa, puoi recarti presso la filiale della banca ove hai stipulato il mutuo e fare la pratica direttamente allo sportello.

Penale per estinzione anticipata mutuo

Dal 2007 la legge Bersani ha eliminato la penale per estinzione anticipata relativamente ai mutui stipulati dal 2 febbraio 2007 se relativi al finanziamento dell’acquisto o della ristrutturazione dell’abitazione principale, o dal 3 aprile 2007 se riguardanti i mutui accesi da persone fisiche per finanziare lo svolgimento della propria attività economica (si pensi al titolare di una ditta individuale commerciale o artigiana, o a un libero professionista).

Per i mutui stipulati in precedenza, l’ammontare massimo delle penali che possono essere applicate è fissato in un Accordo interbancario con le associazioni rappresentative dei consumatori, che prevede commissioni percentuali di entità decrescente in base alla durata residua del contratto interrotto in anticipo rispetto alla scadenza ed alla tipologia del mutuo (se a tasso variabile, l’importo è inferiore rispetto a quello applicato ai mutui a tasso fisso).

Se rilevi che la banca ti ha applicato una percentuale superiore, puoi chiedere la riduzione dell’importo della penale, e in caso di rifiuto ricorrere all’ABF (Arbitro Bancario Finanziario) per non pagare più del dovuto.

Cancellazione dell’ipoteca

A seguito dell’estinzione anticipata del mutuo la banca dovrà provvedere entro 30 giorni, a sua cura e spese, alla cancellazione dell’ipoteca che inizialmente era stata apposta sull’immobile, in quanto il finanziamento è stato integralmente restituito, il contratto si è concluso e la garanzia ipotecaria non è più necessaria.

Se l’estinzione è soltanto parziale, invece, l’ipoteca rimarrà iscritta sino alla scadenza programmata, ma potrebbe essere ridotta di valore, proporzionalmente alla diminuzione del capitale residuo. Per maggiori dettagli leggi “Come cancellare l’ipoteca a fine mutuo senza costi“.

Estinzione anticipata del mutuo: normativa

L’estinzione anticipata del mutuo è disciplinata dall’articolo 120 ter del TUB (Testo Unico Bancario) che, in un’ottica di protezione dei consumatori, sancisce la nullità di «qualunque patto o clausola, anche posteriore alla conclusione del contratto, con il quale si convenga che il mutuatario sia tenuto al pagamento di un compenso o penale o ad altra prestazione a favore del soggetto mutuante per l’estinzione anticipata o parziale dei mutui stipulati o accollati a seguito di frazionamento, anche ai sensi del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, per l’acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche».

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