Immobili in usucapione. Così il superbonus costa una plusvalenza (Nuova risposta Agenzia delle entrate) #finsubitoagevolazioni

Ancora una nuova risposta dell’Agenzia delle entrate in materia di superbonus e plusvalenza da vendita dell’immobile ristrutturato con la maxi agevolazione che tanto ha fatto discutere negli ultimi anni.

Il Governo Meloni ha deciso di tassare chi ha ristrutturato casa con i soldi dello Stato. Ma solo aumentandone il valore per poi procedere alla vendita nei 10 anni successivi. Oltre a disporre una nuova ipotesi di tassazione “vendita dell’immobile ristrutturato con il superbonus” ha previsto un meccanismo di calcolo della plusvalenza molto svantaggioso.

Infatti, non si potranno considerare in diminuzione le spese di ristrutturazione superbonus quali spese inerenti che vanno ad abbattere la plusvalenza.

Detto ciò, con la risposta n° 157/2024, l’Agenzia delle entrate si è soffermata sul calcolo della plusvalenza per effetto della vendita di un immobile acquisito per usucapione. E sul quale sono stati effettuati interventi rientranti nel Superbonus e conclusi da meno di dieci anni.

Il superbonus e la plusvalenza in caso di vendita dell’immobile

Prima di entrare nello specifico della questione è utile riprendere le condizioni al verificarsi delle quali, per l’immobile ristrutturato con il superbonus scatta la plusvalenza: da tassare con l’Irpef o con un’imposta sostitutiva del 26%.

Ebbene, la plusvalenza superbonus scatta:

• sulla prima cessione d’immobili, anche unifamiliari, che sono stati interessati dagli interventi ammessi al Superbonus;
• con lavori conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione;
• a prescindere dal soggetto che ha eseguito gli interventi (cedente o altri aventi diritto: inquilino, usufruttuario; ecc.).

Non sono interessati dalla plusvalenza superbonus: acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione. O, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.

E’ chiaro che in questi casi, in ipotesi di vendita dell’immobile,  non c’è un chiaro intento speculativo come invece potrebbe esserci in altre situazioni. Si pensi al contribuente che ha una seconda casa ristrutturata interamente con il Superbonus e che dopo poco tempo dalla fine dei lavori procede alla sua vendita.  Sono queste le ipotesi che il Governo intende tassare.

Il calcolo della plusvalenza

Come accennato in premessa, è previsto un meccanismo di calcolo della plusvalenza superbonus molto svantaggioso.

In particolare, non trova applicazione la regola in base alla quale la plusvalenza da tassare è pari alla differenza tra il prezzo di vendita e prezzo di acquisto (o costruzione dell’immobile). Prezzo di acquisto aumentato dei costi inerenti il bene venduto (ad esempio costi di ristrutturazione).

Infatti, per gli immobili ristrutturati con il 110 in sconto in fattura e cessione del credito e poi venduti:

• se i lavori sono conclusi da non più di cinque anni, all’atto della cessione non si tiene conto delle spese relative a tali interventi. Ciò qualora si sia fruito del bonus 110 con sconto in fattura e cessione del credito;
• laddove i lavori si siano conclusi da più di cinque anni all’atto della cessione e fino a 10 anni, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50 per cento delle spese superbonus 110 (sempre se con sconto o cessione).

Per i medesimi immobili, acquisiti o costruiti alla data della cessione da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione (come appena individuato), può essere rivalutato. Questo in base alla variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Dunque, nelle suddette ipotesi avremo una plusvalenza maggiorata.

Immobili in usucapione. Così il superbonus costa una plusvalenza

Con la risposta n° 157/2024 sul superbonus in ipotesi di plusvalenza, l’Agenzia delle entrate si è soffermata sul calcolo della plusvalenza per effetto della vendita di un immobile acquisito per usucapione.

Sul quale sono stati effettuati interventi rientranti nel Superbonus e conclusi da meno di dieci anni.

Secondo l’Agenzia delle entrate tornato utili le indicazioni di cui alla  risoluzione 31 marzo 2003, n. 78/E, sia pure con riferimento all’ipotesi di rivendita di terreni edificabili, disciplinata dalla citata lettera b) del comma 1 del citato articolo 67 del Tuir.

In tale sede si è chiarito che:

tenuto conto che le sentenze dichiarative di usucapione ai fini dell’imposta di registro sono soggette a tassazione come trasferimenti, secondo quanto disposto dalla nota II­bis all’art. 8 della Tariffa, parte prima, del DPR n. 131 del 1986, (aggiunta dall’art. 23, comma 2, del decreto legge n. 69 del 1989) e che quindi hanno un valore dichiarato e liquidato, costituito dal valore venale del bene alla data in cui è passata in giudicato la sentenza dichiarativa dell’usucapione, si deve ritenere che tale valore costituisca il termine iniziale per determinare il valore da assoggettare a tassazione ai sensi dell’articolo 82 del Tuir» [ora articolo 68].

Il parere dell’Agenzia delle entrate

Nell’ipotesi di rivendita entro dieci anni dalla fine dei lavori di un immobile oggetto di interventi ammissibili al Superbonus, acquisito per usucapione, la plusvalenza da tassare si determina come differenza tra:

• il corrispettivo della vendita dell’immobile;
• il valore della sentenza dichiarativa di usucapione, aumentato «dei costi inerenti al bene». E determinato senza tener conto delle spese relative agli interventi ammessi al Superbonus 110 con sconto o cessione del credito.

In tal modo si individua la plusvalenza da tassare con l’Irpef o con un’imposta sostitutiva del 26%.

Se si vende con riserva di proprietà non c’è plusvalenza superbonus.

Riassumendo…

• Il Governo ha previsto la tassazione della plusvalenza superbonus;
• la nuova tassazione riguarda anche gli immobili acquisiti per usucapione e ristrutturati con il 110;
• in questo caso la plusvalenza è pari alla differenza tra prezzo di vendita dell’immobile valore della sentenza dichiarativa di usucapione;
• la plusvalenza è tassata con Irpef o con un’imposta sostitutiva del 26%.