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Il recente Decreto Salva Casa ha introdotto una maggiore elasticità nella regolarizzazione delle infrazioni edilizie minori, pur mantenendo criteri rigidi per le violazioni più serie. È fondamentale differenziare tra le costruzioni realizzate senza alcun permesso autorizzativo (come il permesso di costruire o la SCIA) e quelle considerate “minori”, ossia quelle realizzate deviando leggermente da un permesso edilizio già esistente. Con l’innovativo articolo 36-bis del Testo Unico dell’Edilizia (TUE), è stata rimossa la necessità della “doppia conformità” per le infrazioni minori, che precedentemente imponeva che l’opera fosse conforme sia al momento della sua realizzazione sia al momento della presentazione della richiesta di sanatoria.

Elasticità del Decreto Salva Casa 2024: criteri per la sanatoria

Per beneficiare della sanatoria semplificata prevista dall’articolo 36-bis del TUE, è necessario che l’opera sia documentata attraverso una planimetria catastale, un permesso di costruire precedentemente rilasciato o un altro titolo edilizio successivo. In mancanza di questa documentazione, non sarà possibile procedere con la sanatoria semplificata e si dovrà fare riferimento alle norme stabilite dall’articolo 36 del TUE, che prevede la doppia conformità. È inoltre cruciale consultare le normative regionali e comunali per verificare le restrizioni dimensionali e altre regolamentazioni specifiche del comune.

Esempio pratico di applicazione

Un caso emblematico è rappresentato dalla sentenza del TAR Sicilia del 3 ottobre 2024, numero 2772, che tratta di un’ordinanza di demolizione emessa dal Comune di Palermo per un soppalco costruito senza alcun permesso edilizio. In questo contesto, le nuove disposizioni del Salva Casa non sono applicabili, dato che l’opera è stata realizzata totalmente priva di un titolo autorizzativo. Di conseguenza, l’unica opzione rimasta è stata quella di richiedere la sanatoria “tradizionale” secondo l’articolo 36 del TUE, che implica la doppia conformità.

Un soppalco regolarizzabile per pochi centimetri

Nonostante il rigetto di alcune contestazioni sollevate dalla parte ricorrente circa un presunto difetto di motivazione da parte del Comune, il Collegio ha accolto l’obiezione relativa al soppalco.

Secondo una dettagliata consulenza tecnica d’ufficio, si è verificato che il soppalco si mantiene entro il limite del 20% della superficie utile come previsto dall’art. 20 delle norme tecniche annesso al P.R.G. Questa disposizione permette l’installazione di soppalchi in ambienti con un’altezza libera minima di 4,80 metri, e una superficie non superiore al 20% della superficie utile totale dell’edificio. È stato confermato che la superficie totale dell’immobile è di 130,17 mq, permettendo quindi un massimo di 26,03 mq per il soppalco.

Dalla perizia presentata emerge che la superficie effettiva del soppalco è di 26 mq, in linea con i parametri normativi che l’Amministrazione aveva erroneamente considerato violati. Le misure effettuate dal personale comunale durante l’ispezione del 12 febbraio 2019 confermano che la superficie del soppalco è di circa 25 mq, come riportato nell’ordinanza di demolizione del 14 agosto 2019.

Di conseguenza, la realizzazione di questo intervento edilizio si conforma ai parametri normativi che l’Amministrazione aveva erroneamente ritenuto violati, e quindi il ricorso è stato accolto, anche se con compensazione delle spese legali.