Tasse e costi asta immobiliare: le spese nascoste che devi conoscere #finsubito richiedi mutuo fino 100%

L’acquisto di immobili all’asta è una delle tante strategie per scovare proprietà immobiliari, terreni o abitazioni, a prezzi competitivi.

Tuttavia, è fondamentale avere una chiara comprensione delle imposte e dei costi aggiuntivi che possono influenzare in modo sensibile il budget complessivo e spesso possono essere una piccola trappola sopratutto per i meno esperti.

Facciamo il caso di un piccolo terreno da poche migliaia di euro, potremmo finire per pagare di più il trasferimento che il terreno stesso.

Ecco perché è sempre meglio essere coscienti di ciò che si sta facendo ed è il motivo per cui in questo articolo esamineremo le principali imposte e i costi associati all’acquisto di un immobile all’asta.

Imposte sull’acquisto

La tassazione relativa all’acquisto di un immobile all’asta dipende da tanti fattori, per cui non è uguale in tutti i casi, essa dipende ad esempio dalla natura dell’immobile e l’uso previsto da parte dell’acquirente, da se è una prima casa e così via. Di seguito vengono illustrati i principali scenari fiscali:

1. Imposta di registro: Se l’immobile non è soggetto ad IVA, l’imposta di registro ammonta al 2% del prezzo di aggiudicazione nel caso in cui si tratti di prima casa. Nel caso in cui l’immobile non è la prima casa, l’aliquota sale al 9%.

   In ogni caso, l’imposta di registro non può essere inferiore a 1.000 euro.
   È importante notare che, per evitare sorprese economiche, bisogna sempre considerare il valore minimo richiesto per questa imposta.

2. Altre imposte: Oltre all’imposta di registro, è necessario versare anche circa 50 euro di imposta ipotecaria e 50 euro di imposta catastale. Queste imposte sostituiscono altre voci fiscali, come l’imposta di bollo e i tributi speciali catastali. Sebbene si tratti di importi relativamente modesti, questi costi fissi contribuiscono al totale delle spese da sostenere.
3. IVA: Nel caso in cui l’immobile sia soggetto a IVA, l’imposta sarà del 4% per la prima casa. Per altre tipologie di immobili, l’aliquota può variare dal 10% al 22%, a seconda della destinazione d’uso. In questi casi, l’imposta di registro e l’imposta ipotecaria vengono applicate in misura fissa di 200 euro ciascuna.
4. Terreni: Nel caso di terreni agricoli, l’imposta di registro è del 15%, sempre con un minimo di 1000€ se non si è piccoli imprenditori agricoli, altrimenti se l’acquisto viene effettuato da soggetti che sono coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali (IAP), e rientrando nelle casistiche di età fino a 41 anni, è possibile chiedere un’agevolazione che porta il costo dell’imposta di registro a soli 200€.

   Per i terreni con destinazione urbanistica diversa da quella agricola, l’aliquota è del 9%. Questa distinzione è cruciale per coloro che intendono investire in terreni con l’obiettivo di sviluppi futuri o per l’espansione delle proprie attività agricole.

Per la compravendita immobiliare soggetta a imposta di registro ordinaria, indipendentemente dal prezzo di vendita o dal valore del terreno ceduto, l’imposta minima applicabile è di 1.129,50 euro.

Per la compravendita di terreno agricolo con agevolazione per piccola proprietà contadina, qualunque sia il prezzo o il valore del terreno, l’imposta minima è fissata a 704 euro.

Compenso del professionista delegato

In ogni asta immobiliare, il professionista delegato gioca un ruolo centrale nella gestione delle operazioni di vendita. Il compenso per questo professionista viene stabilito dal giudice e varia in base al prezzo di aggiudicazione dell’immobile. Di seguito sono riportate le principali fasce di costo:

• 550 euro per immobili aggiudicati fino a 100.000 euro;
• 825 euro per immobili aggiudicati tra 100.000 e 500.000 euro;
• 1.100 euro per immobili oltre i 500.000 euro.

A questi importi si devono aggiungere il contributo previdenziale (4%) e l’eventuale IVA, nel caso in cui il professionista sia soggetto a questo regime fiscale. Questo significa che il costo finale del compenso può variare considerevolmente, soprattutto per immobili di valore elevato. È quindi essenziale considerare queste spese durante la pianificazione finanziaria.

Cancellazione delle formalità pregiudizievoli

Nel caso in cui l’immobile sia gravato da ipoteche o altre formalità pregiudizievoli, occorre tener conto anche dei costi di cancellazione. Questi costi possono variare a seconda della natura dell’ipoteca e delle specifiche disposizioni indicate nell’avviso di vendita. La cancellazione delle formalità pregiudizievoli è un passaggio cruciale per ottenere un immobile libero da vincoli e garantirne il pieno utilizzo.

• Ipoteche volontarie: La cancellazione delle ipoteche volontarie è generalmente esente dall’imposta di bollo e dall’imposta ipotecaria, salvo eccezioni specifiche. Questo rende il costo di cancellazione più conveniente in alcuni casi rispetto ad altre tipologie di ipoteche.
• Altre ipoteche: Nel caso di altre ipoteche, potrebbero essere dovuti diversi oneri, come l’imposta ipotecaria e l’imposta di bollo, che complessivamente possono comportare un costo superiore a 200 euro. È quindi necessario leggere con attenzione l’avviso di vendita per identificare quali formalità gravano sull’immobile e quali costi saranno a carico dell’aggiudicatario.
• Gravami dell’immobile segnalati nella CTU (Consulenza Tecnica d’Ufficio), che includono ipoteche, servitù, livella o altre formalità che potrebbero incidere sul valore e sull’utilizzo dell’immobile.

Un consiglio per evitare sorprese

Prima di partecipare ad un’asta immobiliare, è consigliabile contattare il curatore della vendita per ottenere informazioni chiare e complete.

Il curatore può fornire una panoramica dettagliata delle imposte e dei costi associati all’immobile, oltre a chiarire eventuali dubbi sulla procedura.

In molti casi, può essere utile fare riferimento anche ad un notaio di fiducia per richiedere un preventivo completo delle spese notarili e fiscali.

Questo approccio consente di ottenere una stima precisa dei costi totali, garantendo un acquisto più cosciente.

Un altro aspetto fondamentale è la verifica della documentazione dell’immobile. Richiedere una copia di tutti i documenti relativi all’immobile, come la visura catastale e la planimetria, è un passo necessario per avere una visione completa della situazione e dei potenziali vincoli esistenti.

Esempio di costi associati ad un terreno

Consideriamo un esempio pratico per capire meglio i costi associati all’acquisto di un terreno del valore di 1.500 euro, gravato da un’ipoteca da cancellare e un altro gravame di 600 euro.

Costi di acquisto del terreno:

• Imposta di registro: Poiché il terreno ha destinazione agricola, l’imposta di registro è del 15% del valore del terreno. In questo caso, 15% di 1.500 euro è 1.000 euro.
• Imposta ipotecaria: 50 euro.
• Imposta catastale: 50 euro.

Costi di cancellazione dell’ipoteca e altri gravami:

• Cancellazione ipoteca: 200 euro (inclusa imposta ipotecaria e di bollo).
• Cancellazione di altro gravame: 600 euro.

Compenso del professionista delegato:

• Per un terreno del valore di 1.500 euro, il compenso del professionista delegato rientra nella fascia minima, quindi è pari a 550 euro.
• Contributo previdenziale (4% del compenso): 22 euro.

Totale dei costi (escluso il prezzo del terreno):

• Imposta di registro: 1000 euro
• Imposta ipotecaria: 50 euro
• Imposta catastale: 50 euro
• Cancellazione ipoteca: 200 euro
• Cancellazione di altro gravame: 600 euro
• Compenso professionista delegato: 550 euro
• Contributo previdenziale: 22 euro

Totale: 2.472 euro

In questo caso il totale dei costi associati al terreno, oltre al valore del terreno stesso, ammonta a 1.697 euro.