Affitti, l’evoluzione del mercato immobiliare e l’opportunità degli studentati: cosa succede in Europa #finsubitoagevolazioni

Nuove prospettive di crescita sono attese per il mercato degli affitti di immobili, in particolare per quanto riguarda quelli residenziali, uffici best-in-class (per cui si intende i migliori sul mercato, anche in termini di investimenti Esg) e interessati dalla logistica urbana. Non a caso si tratta anche di ambienti dove, con le recenti oscillazioni del mercato immobiliare, si sono sviluppati raramente nuovi progetti, anche per scarsità di offerta. Tali nozioni emergono dalla seconda edizione del Global Real Estate Outlook, un report semestrale redatto da Global Real Estate Outlook semestrale di M&G Real Estate proprio per valutare lo stato di salute degli investimenti nel settore in tutto il mondo.

Secondo gli esperti, in alcuni mercati i prezzi degli immobili hanno raggiunto il punto più basso (tra questi, però, non c’è quello italiano) ma solo in attesa di un nuovo ciclo di rialzi. Il 2024, quindi, soprattutto nel secondo semestre potrebbe essere il vero punto di svolta e di ripresa dagli effetti prolungati della pandemia e mostrare una prima crescita – in particolare degli affitti – dopo un lungo periodo di rallentamento economico. Questo, da una parte potrebbe portare a un aumento dei canoni, ma anche a maggiori e migliori investimenti futuri. Ad esempio, nel grafico qua di seguito sono rappresentati i dati relativi alla crescita degli affitti residenziali tra la fine del 2021 e la fine del 2023 in alcune delle principali città europee.

«In quelle italiane – illustra Martin Towns, vicedirettore di M&G Real Estate – si sta registra un forte incremento, ma non così rapido come accade in altri mercati: questo perché la crescita degli affitti è in gran parte funzionale alle dinamiche domanda-offerta, che nella maggior parte delle città europee sono rimaste favorevoli per i proprietari in seguito all’allentamento delle restrizioni legate al Covid-19». Towns riporta poi l’esempio delle due principali città spagnole, Madrid e Barcellona: «Hanno registrato effettivamente un calo dei canoni di locazione nel biennio 2020/21 – spiega –, dal momento che un numero significativo di appartamenti affittati a breve termine sono passati al settore degli affitti di lungo termine, con incrementi superiori al 25%. Così l’offerta è aumentata l’offerta in un contesto più vincolato dalla domanda». In altre città del continente, invece, come Berlino, Amsterdam e Londra, «la forte spinta della domanda, come il ritorno dell’immigrazione internazionale, hanno favorito una crescita degli affitti superiore alla media».

Tra quelle italiane prese in analisi, Milano è la città che segna gli aumenti maggiori. Il capoluogo meneghino «ha registrato il profilo di domanda più forte in virtù della sua attrattiva economica e sociale, a fronte di una offerta che rimane limitata – continua Towns –. Quando gli affitti aumentano rapidamente, gli inquilini sono scoraggiati dal trasferirsi in nuove (e forse più adatte alle loro esigenze) proprietà. Un fenomeno che abbiamo osservato in particolare nelle città del Regno Unito e della Germania. Anche la regolamentazione può giocare un ruolo nel determinare i livelli di crescita degli affitti osservati nel mercato nel suo complesso, con molti mercati europei, fatta eccezione per il Regno Unito, che presentano un significativo livello di regolamentazione degli affitti».

Se prendiamo ad esempio il settore degli affitti privati in Germania, si nota che, a causa del divario tra domanda e offerta, i canoni di locazione hanno raggiunto livelli record e non sembrano intenzionati a scendere. Con tassi di sfitto inferiori all’1% nelle principali città del paese e un’offerta in prospettiva sempre più limitata, il report di M&G Real Estate prevede una crescita dei canoni di locazione di oltre il 3% su base annua. Una tendenza che si è manifestata in altre città del mondo: il tasso di crescita a Sidney rispetto al 2022 ha raggiunto il record del 44%, del 42% a Melbourne. Una situazione analoga si presenta per gli studentati: Spagna, Portogallo e Italia sono i paesi con l’offerta più bassa in Europa (rispettivamente 8%, 5% e 3%) a fronte di un numero di iscritti alle università nazionali in forte espansione.

Secondo Gabriele Inglese, direttore di M&G Real Estate, proprio il settore residenziale degli alloggi per studenti potrebbe rappresentare un’opportunità per il mercato immobiliare italiano: «Da un lato, una domanda che si conferma a livelli sostenuti e, dall’altro, il decrescere dell’offerta di alloggi disponibili, favoriranno ulteriormente l’aumento dei canoni di affitto nel prossimo futuro – dichiara –. Altrove, la polarizzazione del mercato continua ad accentuarsi, specialmente nei segmenti degli uffici e del retail, in cui a eccellere saranno prodotti di alta qualità, con credenziali di sostenibilità elevate, posizionati in location core e, più in generale, caratterizzati da fondamentali solidi. Al contrario, gli immobili senza una o più caratteristiche di questo tipo saranno più penalizzati in fase di affitto o di compra-vendita».

Una novità interessante che si coglie dal report riguarda una crescita di finanziatori alternativi nel mercato dei prestiti immobiliari (del valore di 1.500 miliardi di euro), tendenzialmente dominato dagli istituti bancari. Il valore del debito in mano a finanziatori alternativi in Europa si attesta tra il 10 e il 15%. Se la riduzione dell’esposizione delle banche nel settore dovesse proseguire, la stima è che il settore rischia di andare incontro a un deficit di finanziamento del debito di 250 miliardi di dollari entro il 2026. Una preoccupazione per alcuni investitori, ma un’opportunità per realtà, come ad esempio fondi di debito immobiliare, per colmare il divario con gli istituti di credito e ottenere importanti rendimenti.

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