Milano e i mutui: per una casa «media» da 268 mila euro serve un reddito di almeno 2.800 euro al mese #finsubitoagevolazioni

Un modo per capire le peculiarità del mercato immobiliare milanese rispetto a quello nazionale è analizzare le differenze di approccio al mutuo da parte di chi vuol comprare casa. Per questo, come abbiamo già fatto a inizio anno, abbiamo chiesto al broker web MutuiOnline.it di estrapolare dal loro Osservatorio dati specifici per il mercato milanese, aggiornando così la situazione al tutto il primo semestre del 2024.

Il primo dato è il più scontato: siccome a Milano le case costano molto più che altrove anche la cifra richiesta è considerevolmente più alta, ma siccome gli stipendi, almeno per chi ha un lavoro dipendente non dirigenziale, sono più o meno gli stessi in tutta Italia la conseguenza ovvia è che senza risparmi propri o di famiglia alle spalle comprare è proibitivo. Nel primo semestre 2024 la media richiesta è di 176mila euro, a fronte dei 165.900 della fine del 2023. La media nazionale è di 139.900 euro, rispetto ai 131.600 di fine 2023. Nella media italiana le richieste oltre i 200mila euro sono il 31,3%, a Milano il 46,1%.

L’età media di chi chiede il finanziamento nel Paese è di 40 anni, con il 37,1% nella fascia di età fino a 36 anni. A Milano il dato anagrafico è un po’ più basso, attestandosi a 39,3 anni (38,9 a fine 2023) e gli under 36 è del 38,5. L’indicazione dei 36 anni serve a identificare chi in teoria avrebbe diritto ai benefici dell’accesso al fondo Consap, che offre una garanzia statale per i finanziamenti a basso apporto di contante. Il problema per il mercato milanese è che il fondo può essere attivato da che ha un limite di Isee che mal si concilia con i prezzi della nostra città: 40mila euro, troppo pochi per una coppia con uno stipendio appena decoroso o un giovane che vive ancora in famiglia e che quindi deve presentare un Isee cumulativo con quello degli altri familiari.

Quanto alle finalità del mutuo, a Milano le richieste di surroga (cioè di sostituzione del mutuo con quello di un’altra banca a condizioni più favorevoli) sono al 36,5% del totale, tre punti in più della media nazionale, ma anche questo dato non sorprende perché maggiore è l’importo del mutuo in corso maggiore la convenienza a cambiarlo quando le condizioni siano appena un po’ migliorative. Sia a Milano che a livello nazionale le richieste si orientano nella stragrande maggioranza dei casi (oltre il 99% sul web, agli sportelli fisici delle banche presumibilmente il dato è un po’ più basso ma pur sempre plebiscitario), d’altra parte è comprensibile perché i mutui variabili ora sono ancora più alti di almeno un punto rispetto ai fissi e il loro costo, data la politica della Bce, scende al rallentatore.

Un dato fondamentale quando si chiede un mutuo è il suo Ltv (loan to value), cioè la percentuale di copertura rispetto al valore della casa data in garanzia. I mutui con Ltv superiore a 80 non possono essere erogati senza ulteriori garanzie (una fideiussione dei genitori ad esempio, oppure il fondo Consap per gli under 36 che ne hanno diritto). A livello nazionale il dato Ltv è 68,1 e le richieste di finanziamento con Ltv pari o superiore a 80 è del 18,1%. A Milano Ltv medio uguale a 65,6 e le richieste di Ltv oltre 80 sono oltre tre punti meno rispetto alla media nazionale, attestandosi al 14,9%.

Nella nostra città le richieste avvengono nel 85,3%dei casi da lavoratori dipendenti con contratto a tempo indeterminato e per il 10,9% da autonomi con differenze minime rispetto al complesso delle richieste nazionali. La durata media richiesta è di 24,1 anni per l’Italia e di 24,9 per Milano.

Per tirare le somme sulla base di questa serie di numeri possiamo anche identificare rata, importo dei contanti necessari per comprare e stipendio perché il mutuo risulti sostenibile. Un mutuo a 25 anni da 176mila euro per una casa da 268mila euro (cifra che si ottiene adoperando il dato medio di Ltv pari a 65,6) costa approssimativamente 881 euro e richiede un reddito di almeno 2.800 euro al mese. E almeno 120mila euro in contanti per saldare il prezzo e fare fronte alle spese legate all’acquisto.

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