Bce: potrebbero rallentare i prossimi interventi sui tassi Ue #finsubitoagevolazioni

Mercato dei mutui alla finestra in attesa che si sciolgano le riserve sulle mosse future della Bce. Dopo il taglio dei tassi di 25 punti base messo in atto a inizio giugno dal direttivo di Francoforte, la musica sembra cambiata. A tal punto che gli analisti si attendono interventi più cauti per i mesi a venire fino a un massimo di 75 punti base di riduzione del costo del denaro entro il 2025. E questo, a causa delle tensioni sui livelli salariali della zona euro che potrebbero inficiare gli sforzi sostenuti nell’ultimo anno e mezzo dalla Banca centrale europea per contenere la crescita dei prezzi di Eurolandia. Una situazione ben diversa da quella che si sta prospettando al di là dell’Oceano dove il contenimento delle tensioni inflazionistiche dovrebbe aprire nuovi spiragli per un intervento di politica monetaria espansiva nel breve termine. Come assicurato dal presidente della Federal Reserve, Jerome Powell. «Alla luce dei progressi compiuti negli ultimi due anni sia nella riduzione dell’inflazione che nel raffreddamento del mercato del lavoro, i prezzi elevati non sono l’unico rischio che dobbiamo affrontare», ha dichiarato Powell. «Ridurre la politica restrittiva troppo tardi o troppo poco, potrebbe indebolire indebitamente l’attività economica e l’occupazione». Una situazione ben diversa rispetto all’aria che si respira all’interno della Bce. Dalla lettura delle minute dell’ultimo meeting di giugno, infatti, è emerso che l’intervento sui tassi Ue è stato frutto di una scelta politica prima ancora che economica. Basti pensare che alcuni banchieri centrali hanno messo in dubbio l’attendibilità dei dati economici presentati dalla Bce a supporto della decisione di tagliare il costo del denaro di 25 punti base al 4,25%. Intervento fortemente voluto dal presidente della Banca centrale di Irlanda che ha spuntato la meglio in un contesto di diffuso scetticismo.

I tassi dei mutui oggi

Intanto, dopo l’intervento sui tassi di interesse del 6 giugno, l’indice Euribor, ha proseguito la sua discesa in modo più deciso rispetto a quanto fatto nelle settimane precedenti, portandosi al 3,64% a un mese dal 3,71% di fine maggio. Mentre l’Euribor 12 mesi è sceso al 3,59% dal 3,71% di un mese fa. Situazione molto simile anche per l’Eurirs, ovvero l’indice di riferimento dei mutui a tasso fisso. L’Eurirs è stato il primo parametro ad aumentare, già nella primavera 2022, per poi stabilizzarsi attorno al 3% fino a dicembre 2023. Successivamente, ha iniziato a diminuire con una certa decisione, segno del nuovo clima di ottimismo sui mercati. A tal punto da raggiungere il 2,70% circa a inizio luglio nella scadenza a 10 anni rispetto al 2,88% di fine maggio. Mentre le duration più lunghe (25 anni), si attestano oggi attorno al 2,64% dal 2,72% di un mese fa.

Cosa ne consegue in termini di convenienza della rata del mutuo?

Grazie a interessanti campagne promozionali che premiano aspetti come la classe energetica elevata (A, B ), oggi è possibile sottoscrivere un mutuo a tasso fisso con un TAN del 2,65% (durata fino a 30 anni e LTV fino all’80%), oltre ad avere spese di istruttoria ridotte.

Due simulazioni dell’Ufficio Studi di TeleMutuo.it contribuiscono a fare chiarezza:

mutuo di 150.000 euro – durata 20 anni – TAN 2,65% = rata mensile di 805,86 euro;

mutuo di 150.000 euro – durata 30 anni – TAN 2,65% = rata mensile di 604,45 euro.

«Da queste simulazioni emerge molto chiaramente come il tasso fisso continui a rappresentare la scelta più conveniente per chi deve accendere un nuovo mutuo», spiega Andrea Pennato, Amministratore Delegato di TeleMutuo.it. «Con i parametri di oggi, infatti, aggiungendo lo spread della banca all’Euribor, il tasso variabile si attesta sempre al di sopra del 4%, valore ben superiore a quello offerto dal fisso».

Secondo l’ufficio studi di TeleMutuo.it, viste le prossime stime dell’Euribor, la rata mensile per i finanziamenti a tasso variabile sarà destinata a diminuire. Una notizia molto attesa dai mutuatari che in passato hanno acceso un mutuo indicizzato e che hanno dovuto affrontare un incremento medio della rata mensile di almeno 200 euro in appena un anno e mezzo.

«E’ sempre possibile chiedere alla propria banca di rinegoziare le condizioni del mutuo, passando dal tasso variabile a quello fisso senza costi aggiuntivi. Oppure optare per una surroga e scegliere un mutuo a tasso fisso con un altro istituto di credito», ha continuato Pennato.

Tassi mutui: previsioni

Quale sarà l’evoluzione dei tassi di interesse nei prossimi mesi? Molto dipenderà dalle stime macroeconomiche e dall’andamento dell’inflazione.

Visti gli ultimi dati preliminari di Eurostat, con l’inflazione vicina al target di riferimento del 2% e con le prossime decisioni della Banca Centrale Europea, i tassi di interesse, attualmente al 4,50%, dovrebbero iniziare un percorso di graduale discesa.

Quale mutuo scegliere

Come individuare il tasso più conveniente in questo momento storico? Oggi la maggior parte dei mutuatari rivolge l’attenzione verso il tasso fisso e i consulenti del credito di TeleMutuo.it confermano che questa è attualmente la soluzione ottimale. A maggior ragione adesso che l’indice IRS sta iniziando un percorso in calo.

In base alle analisi dell’Ufficio Studi di TeleMutuo.it, se si analizza un finanziamento di 200.000 euro in 30 anni, si scopre che rispetto a metà novembre 2023, quando il miglior mutuo a tasso fisso era al 3,67%, oggi, grazie al TAN più vantaggioso sul mercato (pari al 2,65%), è possibile risparmiare interessi per oltre 30.000 euro a fine durata del finanziamento.

Intanto, il tasso variabile puro, che negli scorsi mesi è stato quasi del tutto abbandonato dagli italiani, ricomincia a essere preso in considerazione, anche se rimane un’opzione per i più ottimisti che credono fermamente nella discesa imminente del costo del denaro e che sono comunque disposti a correre il rischio dell’incertezza.

Per chi vuole limitare la variabilità ed essere più cauto, sul mercato sono disponibili soluzioni alternative, sempre a tasso variabile, come il mutuo a rata costante (in cui non è il tasso, ma è la durata del finanziamento a variare), il mutuo misto o con opzione e il mutuo con cap (tetto massimo). Quest’ultima formula, in particolare, può essere interessante, a patto che, oltre al cap, la banca non inserisca anche il floor, ovvero un livello minimo sotto cui il TAN non può scendere: in questo modo il mutuatario non potrebbe recuperare il guadagno che oggi perderebbe rispetto alla scelta del tasso fisso. Inoltre, va considerato bene lo spread applicato dalla banca, perché un valore particolarmente elevato potrebbe rendere poco conveniente la scelta di avere una garanzia come il cap.

Le principali tipologie

Al di là della scelta tra tasso fisso e tasso variabile, esistono numerose tipologie di mutuo da valutare. Accanto ai tradizionali mutuo prima casa (anche nella versione mutuo 100%) e mutuo seconda casa, per chi ha intenzione di comprare un’abitazione ad alta efficienza energetica c’è il mutuo green o “verde”, indicato anche se si acquista un immobile costruito secondo i principi della bioedilizia oppure se si ristruttura un vecchio appartamento, migliorandone le prestazioni.

Se invece si vogliono sfruttare le agevolazioni edilizie previste dal governo, come il Bonus Ristrutturazione o il Superbonus, si può chiedere il mutuo ristrutturazione oppure un mutuo liquidità.

Per chi invece sta già pagando un finanziamento per l’acquisto della casa, c’è sempre l’opzione della surroga, ovvero il passaggio a un nuovo mutuo, stipulato con una banca diversa. Una possibilità che in passato, con i tassi ai minimi storici, è stata sfruttata da molti mutuatari e che ora può essere una strada percorribile per chi, di fronte al tasso variabile ancora elevato, vuole risparmiare passando ad un mutuo a tasso fisso. In questo periodo, tra l’altro, in caso di surroga su immobile con classe energetica A o B o C è possibile approfittare di offerte particolarmente convenienti, con il tasso fisso che parte dal 2,55%. Inoltre, la novità è che alcuni istituto di credito hanno introdotto la possibilità di surrogare anche i mutui concessi con garanzia Consap.

In base alle analisi dell’Ufficio Studi di TeleMutuo.it, per un mutuo da 25 o 30 anni di valore compreso tra i 110.000 e i 200.000 euro, acceso anche solo un anno fa, il risparmio complessivo che si può ottenere al termine della durata del finanziamento surrogando il vecchio mutuo con uno attualizzato ai tassi vigenti si attesta oggi tra i gli 11.600 e i 28.000 euro. “L’impatto dell’inversione della curva dell’IRS sul costo dei mutui è davvero consistente”, spiega Andrea Pennato, amministratore delegato di TeleMutuo.it. “In appena dodici mesi è infatti possibile ottenere un risparmio cumulato che arriva a superare il 10% del costo di finanziamento per l’acquisto della abitazione. Un motivo in più per continuare a scegliere il fisso rispetto al variabile in questa fase di mercato”.

In futuro, lo strumento della surroga, sempre gratuito per il mutuatario, sarà disponibile per tornare (o passare per la prima volta) al tasso variabile, se quest’ultima soluzione dovesse diventare più conveniente. “Eventualmente – suggerisce Pennato – esiste anche la possibilità di sottoscrivere un mutuo con tasso rinegoziabile che, per contratto, offre la possibilità al mutuatario di rivedere le condizioni del proprio finanziamento a scadenze predeterminate di 5 o 10 anni a seconda delle offerte delle singole banche”.

Mutuo giovani con Consap fino a dicembre 2024

I giovani in cerca di una casa possono beneficiare delle agevolazioni previste dal governo per gli under 36 attraverso il Fondo Consap, che sono state confermate per tutto l’anno in corso, come previsto dalla manovra 2024 (comma 7, articolo 1 della legge di Bilancio, n. 213/2023), ed estese anche alle famiglie numerose. Un aiuto importante, se si considera che nel 2022 un mutuo su quattro è stato stipulato grazie alla garanzia statale, come calcolato da Il Sole 24 Ore in base a dati Istat e Notariato.

Il 31 dicembre 2024 è quindi l’attuale termine massimo per chiedere al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, istituito nel 2013 e gestito da Consap, di fare da garante fino all’80% del valore dell’immobile di fronte alla banca che deve concedere il prestito, ottenendo così un mutuo al 100%. Una misura a cui possono accedere gli under 36 e le altre categorie prioritarie previste, tra cui anche i nuclei monogenitoriali con figli minori, purché in possesso di determinati requisiti, in primis un indicatore ISEE non superiore a 40.000 euro annui, salvo per le famiglie numerose dove questo limite è aumentato in funzione dei figli a carico.

Per poter presentare la richiesta a Consap, è necessario avere già individuato l’immobile ed avere in corso una trattativa di compravendita: ciò significa che bisogna avere già avanzato una proposta d’acquisto, che deve anche essere stata accettata dal venditore, oppure avere stipulato un contratto preliminare.

Attenzione: nel 2024, invece, gli under 36 non possono più godere dell’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale e dall’imposta sostitutiva del mutuo in sede di rogito notarile, né possono avere il riconoscimento di un credito d’imposta per l’acquisto da impresa soggetta ad Iva.

I giovani che non hanno accesso alle facilitazioni possono comunque valutare le offerte di mutui oltre l’80% che alcune banche hanno ideato per questa fascia d’età.