Per acquisti nei primi due mesi del 2024 prima casa under 36 con credito d’imposta #finsubitoagevolazioni

I chiarimenti forniti nella circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 14/2024, in relazione alla proroga dell’agevolazione prima casa “under 36”, si concentrano in larga parte sulla disciplina transitoria riguardante gli atti di acquisto operati tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024.
La proroga consente di applicare l’agevolazione “prima casa under 36” di cui all’art. 64 commi 6-9 del DL 73/2021 (che, originariamente, riguardava i contratti stipulati entro il 31 dicembre 2023) ai contratti definitivi stipulati entro il 31 dicembre 2024, purché sia stato sottoscritto e registrato il relativo preliminare entro il 31 dicembre 2023.

Dato che la moratoria è stata introdotta dalla legge di conversione del decreto Milleproroghe, L. 23 febbraio 2024 n. 18, pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 28 febbraio 2024 ed entrata in vigore il giorno successivo, coloro che hanno stipulato contratti di acquisto della prima casa tra il 1° gennaio 2024 e il 29 febbraio 2024, in presenza delle condizioni per ottenere il beneficio “rinforzato” under 36 (compreso il preliminare registrato entro fine 2023), non hanno potuto applicare l’agevolazione, perché la proroga non era ancora stata varata. Essi hanno scontato le imposte previste in presenza delle condizioni per applicare l’agevolazione “prima casa” ordinaria (Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86), ovvero: l’imposta di registro del 2% e le imposte ipotecaria e catastale di 100 euro complessive, oppure l’IVA al 4% e le imposte di registro, ipotecaria e catastali fisse, nonché l’imposta sostitutiva mutui di cui all’art. 15 e ss. del DPR 601/73.

Dovendo “rimediare” alla tardività della proroga del beneficio, l’art. 3 comma 12-quaterdecies del DL 215/2023 convertito riconosce a questi contribuenti un credito d’imposta, pari alle imposte corrisposte in eccesso (rispetto a quelle dovute applicando i benefici under 36), da usare nell’anno 2025 con le stesse modalità previste dall’art. 64 comma 7 del DL 73/2021.

In proposito, la circ. n. 14/2024 precisa (si veda “Necessario l’atto integrativo per il bonus prima casa under 36 prorogato” del 19 giugno 2024) che il credito d’imposta non spetta agli acquirenti in via automatica, ma implica la redazione di un atto integrativo, davanti a notaio, in cui vengano richiesti i benefici “under 36” e rese le dichiarazioni relative alla sussistenza dei requisiti di età (non aver compiuto 36 anni nel 2024) e di reddito (ISEE non superiore a 40.000 euro).

Con riferimento al requisito reddituale, viene chiarito che l’atto integrativo deve contenere la dichiarazione di essere in possesso dell’attestazione ISEE in corso di validità nel 2024 o di aver già provveduto a richiederla, presentando apposita DSU. In pratica, la dichiarazione ISEE può essere anche successiva alla data del rogito stipulato nel 2024, purché risulti in corso di validità nel 2024 e riferita allo stesso nucleo familiare in essere alla stipula dell’atto. L’atto integrativo:
– può essere stipulato anche oltre il 31 dicembre 2024, ma comunque nei termini per l’utilizzo di questo credito di imposta, che va utilizzato tra il 1° gennaio 2025 e il 31 dicembre 2025;
– va esente da imposta di registro, posto che una diversa soluzione penalizzerebbe i soggetti che hanno stipulato entro il 29 febbraio 2024.

Per quanto concerne la determinazione del credito di imposta, la circ. n. 14 chiarisce che esso include: le imposte di registro, ipotecaria e catastale versate sull’acquisto, incluse le imposte proporzionali versate su caparre o acconti al preliminare nel 2023 (che sono state scomputate dall’imposta sul definitivo ex Nota art. 10 Tariffa, parte I, allegata DPR 131/86); l’IVA; l’imposta sostitutiva mutui (che, pur corrisposta dall’istituto di credito, viene da questo addebitata al contribuente). Invece – specifica l’Agenzia in coerenza con quanto già scritto nella circ. n. 12/2021 § 2.1 – non concorrono a formare il credito d’imposta né l’imposta di registro fissa pagata sul preliminare registrato nel 2023, né l’imposta di registro fissa sugli acconti imponibili a IVA. 

Con riferimento all’imposta di registro proporzionale per caparre o acconti corrisposta sui preliminari stipulati nel 2023 emerge, quindi, una differenza a seconda che il definitivo sia stipulato (nel 2024), prima o dopo il 29 febbraio 2024; infatti, chi ha stipulato il definitivo:
– tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024, vedrà confluire tale somma nel credito d’imposta spettante ai sensi dell’art. 3 comma 12-quaterdecies del DL 215/2023;
– dal 1° marzo al 31 dicembre 2024, potrà chiedere a rimborso tale somma entro 3 anni.
Infatti, l’Amministrazione ancora non accoglie l’orientamento giurisprudenziale (Cass. n. 17904/2021) che tassa il preliminare nei limiti del definitivo.

Da ultimo, viene ricordato che le agevolazioni prima casa under 36 sono incompatibili con il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa di cui all’art. 7 della L. 448/98. Pertanto, chi avesse, negli atti stipulati nei primi due mesi del 2024, decurtato il credito d’imposta per il riacquisto, ma abbia ora espresso la volontà di applicare l’agevolazione under 36 nell’apposito atto integrativo, dovrà “azzerare” il credito da riacquisto e computare, nel credito d’imposta di cui all’art. 3 comma 12-quaterdecies, l’imposta di registro al netto del credito da riacquisto già scomputato.