Necessario l’atto integrativo per il bonus prima casa under 36 prorogato – La lente sul fisco #finsubitoagevolazioni

Si ricorda che l’art. 64 commi 6 – 11 del DL 73/2021 (c.d. decreto “Sostegni-bis”) aveva introdotto un’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” di abitazione, per i soggetti di età inferiore a 36 anni, con ISEE non superiore a 40.000 euro, che consentiva di godere di un bonus prima casa “potenziato”: in presenza delle condizioni di reddito e di età richieste dalla norma, si poteva ottenere l’esenzione dalle imposte d’atto (imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale) e, per gli atti imponibili a IVA, un credito d’imposta pari all’IVA corrisposta in relazione all’acquisto medesimo; inoltre operava l’esenzione dall’imposta sostitutiva mutui.

L’agevolazione era, però, limitata nel tempo: per effetto della proroga contenuta nella legge di bilancio 2023, avrebbe dovuto applicarsi solo agli atti stipulati entro il 31 dicembre 2023. In sede di conversione del DL 215/2023 (decreto “Milleproroghe”), la L. 18/2024 ha previsto una limitata moratoria dell’agevolazione, che consente di applicare il beneficio anche agli atti di compravendita immobiliare stipulati entro il 31 dicembre 2024, purché il contratto preliminare di acquisto sia stato sottoscritto e registrato entro il 31 dicembre2023 (si veda “Il preliminare entro fine 2023 estende i benefici prima casa under 36” del 29 febbraio 2024).

Inoltre, dato che la legge di conversione del decreto Milleproroghe (che ha introdotto la moratoria) è entrata in vigore solo il 29 febbraio 2024, il legislatore ha dovuto prevedere (art. 3 comma 12-quaterdecies del DL 215/2023) una norma di “salvataggio”, per tutti i giovani infratrentaseienni che, pur soddisfacendo tutte le condizioni per accedere all’agevolazione prima casa under 36 (compreso il preliminare entro fine 2023), abbiano stipulato atti a gennaio e febbraio 2024 corrispondendo le imposte agevolate ordinarie (registro al 2% o IVA al 4%), non potendo sapere che sarebbe arrivata la proroga. Questi soggetti hanno diritto a un credito d’imposta pari alle imposte corrisposte in eccesso (rispetto a quelle dovute applicando i benefici under 36) da usare nell’anno 2025 con le stesse modalità previste dal comma 7 dell’art. 64 del DL 73/2021.

Con riferimento a questo credito d’imposta, la circolare fornisce indicazioni importanti e, purtroppo, pone ulteriori adempimenti a carico dei contribuenti (che, in questo caso, sono meri spettatori dell’evoluzione normativa che, però, non ha dimostrato grande tempestività, avendo prorogato a fine febbraio un beneficio scaduto a dicembre).

In particolare, la circolare:
– oltre ad aver chiarito che il credito di imposta riguarda non solo l’imposta di registro (compresa quella eventualmente corrisposta per acconti o caparre sul preliminare), le ipo-catastali e l’IVA, ma anche l’imposta sostitutiva mutui;
– ha specificato che tale credito d’imposta non spetta in via automatica, ma necessita di una dichiarazione, da rendere al notaio con atto integrativo, in cui il contribuente manifesti la volontà di accedere al beneficio under 36 e dichiari di essere in possesso dei relativi requisiti di legge.

L’atto integrativo – concede, però, l’Agenzia – può anche essere stipulato dopo il 31 dicembre 2024, purché prima del termine di utilizzo del credito di imposta. Inoltre, tale atto integrativo va esente da imposta di registro, in quanto finalizzato ad applicare i benefici fiscali di cui all’art. 64 comma 6 e ss. del DL 73/2021.

Il credito d’imposta, per chi ha stipulato atti definitivi in presenza delle condizioni di prima casa under 36, tra il 1° gennaio 2024 e il 29 febbraio 2024, è utilizzabile solo nel periodo tra il 1° gennaio 2025 e il 31 dicembre 2025 e, in caso di mancato utilizzo, non sarà ammesso il rimborso delle somme versate in eccesso.

Tra gli altri chiarimenti, si segnala la conferma (si veda “Agevolazione prima casa under 36 per i preliminari registrati con dubbi sull’età” del 4 aprile 2024) del fatto che il requisito anagrafico (non aver compiuto 36 anni) va verificato alla data del definitivo e, quindi, nel 2024, per i soggetti che acquistano in questo anno.

Anche il requisito reddituale (ISEE non superiore a 40.000 euro annui) deve sussistere al momento del definitivo; con riferimento all’ISEE, inoltre, viene chiarito che i soggetti che hanno stipulato il definitivo entro la fine di febbraio 2024 (senza esser muniti di ISEE), potranno fornire anche successivamente la certificazione “in corso di validità nell’anno 2024 riferita allo stesso nucleo familiare in essere alla data di stipula dell’atto”.

Infine, viene confermato che la moratoria opera solo in presenza di un preliminare registrato entro il 31 dicembre 2023: a nulla servirebbe, in questo contesto, un preliminare stipulato il 10 dicembre 2023 (anche per atto pubblico) che fosse stato registrato l’8 gennaio 2024.