tutti i casi in cui il proprietario è salvo dalla nuova tassa per chi vende #finsubitoagevolazioni

Dalla nuova tassa del 26% sugli immobili ristrutturati si salva chi ha fatto i lavori sulla prima casa. Ma non solo. Ci sono infatti altre eccezioni possibili. La nuova tassazione vale per le ristrutturazioni con il Superbonus (al 110% come al 90% e al 70%). Una circolare dell’Agenzia delle Entrate ha attuato la stretta voluta a fine 2023 dal ministro dell’Economia, Giancarlo Giorgetti.

La casa in quanto ristrutturate aumentano il proprio valore, generando quindi una plusvalenza nel momento in cui si vendono. Rientrano nella stretta le abitazioni cedute entro dieci anni dalla fine dei lavori di efficientamento energetico. In realtà la tassa valeva già dallo scorso 1° gennaio, ma mancavano le istruzioni applicative del nuovo regime di plusvalenze introdotte dall’ultima legge di Bilancio per il 2024.

Superbonus, per chi vale la nuova tassa al 26%

Il governo, tramite questa misura, vorrebbe colpire in primis gli interventi di messa a nuovo e rivendita fatti con intento speculativo. Tuttavia, secondo l’Ance (Associazione nazionale costruttori edili), la stretta varrà anche per chi ha ristrutturato senza queste finalità. In ogni caso chi viene coinvolto sarà costretto a “restituire” una parte di quanto ottenuto con l’agevolazione al 110%. L’extratassa colpisce quindi per un periodo di dieci anni chi vende una seconda casa.

In tutto questo arco di tempo si va incontro al prelievo del 26% sulla plusvalenza generata dall’operazione. È stato poi introdotto un meccanismo di indeducibilità dei costi di ristrutturazione, integrale per i primi cinque anni e al 50% per i successivi cinque.

L’indeducibilità dei lavori

Per far scattare la tagliola della nuova tassazione è sufficiente un lavoro effettuato sulle parti comuni di un condominio, senza coinvolgere il singolo appartamento. Sull’indeducibilità, poi, viene chiarito che concorrono al calcolo solo i costi agevolati con il Superbonus al 110%. Sono quindi escluse tutte le versioni del contributo ridotto, come quelle al 90% o al 70%.

L’indeducibilità non toccherà chi ha detratto i costi del Superbonus in dichiarazione, ma sarà collegata solo a cessione del credito e sconto in fattura. E ancora: la plusvalenza vale come fosse un reddito diverso rispetto a guadagni e stipendi delle persone se non è conseguito da professionisti o imprese. 

Chi si salva dalla stretta

Come detto, non pagheranno la tassa del 26% tutti coloro che vendono immobili adibiti ad abitazione principale, anche per i propri familiari. La deroga vale se la casa è stata l’abitazione principale per la maggior parte dei dieci anni prima della cessione o del periodo tra l’acquisto (o la costruzione) e la cessione. E ancora: non si applica alle seconde case se sono state ereditate o donate.

Secondo gli ultimi dati di Enea, a maggio erano complessivamente 495.717 gli edifici che negli ultimi anni sono interessati dai lavori di efficientamento energetico con il Superbonus. È stato completato il 95,3% degli interventi e gli investimenti totali sono arrivati a quota 122 miliardi.