come funziona e come si ottiene — idealista/news #finsubitoagevolazioni

È possibile ottenere l’erogazione di un mutuo per asta immobiliare, allo scopo di aggiudicarsi una casa sulla quale verte un provvedimento giudiziario? È una domanda che molte persone si saranno sicuramente poste nell’approcciarsi al settore delle aste giudiziarie, una valida modalità per l’acquisto di una residenza dati gli attuali ed elevati prezzi sul mercato immobiliare tradizionale.

Molte banche oggi concedono mutui per aste immobiliari, generalmente alle stesse condizioni dei finanziamenti classici, quindi fino a un massimo dell’80% del valore dell’immobile. La documentazione da preparare, tuttavia, è leggermente diversa rispetto al classico acquisto di un immobile sul mercato. Naturalmente, prima di sottoscrivere un finanziamento, è utile avvalersi di strumenti che permettano di trovare il mutuo più adatto alle proprie esigenze.

Come funziona il mutuo per un’asta immobiliare

Molte persone si rivolgono alle aste immobiliari per l’acquisto della prima o della seconda casa, poiché tale modalità può permettere di spuntare condizioni più convenienti rispetto alle compravendite tradizionali. Il percorso è certamente più complesso, anche perché è necessario armarsi della dovuta pazienza per aggiudicarsi l’asta, tra offerte e rilanci. Tuttavia, si possono chiudere degli ottimi affari. Ma per chi decide di acquistare un immobile in questo modo, è possibile accedere a un mutuo per aste immobiliari?

Come accennato in apertura, le principali banche italiane – grazie anche alla convenzione stretta dall’ABI con i tribunali dedicati alle esecuzioni immobiliari – permettono di sottoscrivere un finanziamento allo scopo di acquistare un immobile all’asta. Le condizioni sono pressoché simili ai classici mutui ipotecari, tuttavia le richieste per accedervi sono più estese.

La documentazione per il mutuo di una casa all’asta

Il primo elemento da prendere in considerazione è quello relativo alla documentazione necessaria per ottenere l’erogazione del mutuo. Per un immobile all’asta, molti documenti da produrre sono i medesimi rispetto a quelli necessari per i finanziamenti classici. È infatti necessario consegnare:

• i dati anagrafici del richiedente;
• la situazione reddituale del richiedente, eventualmente con la presentazione delle necessarie garanzie;
• la perizia tecnica sull’immobile, quest’ultima a opera di un professionista fornito dalla banca a cui si chiede il mutuo;
• la relazione notarile preliminare.

A questi documenti, si dovrà poi aggiungere la copia del bando dell’asta per la partecipazione alla vendita immobiliare, necessario all’istituto di credito per poter valutare sia la fattibilità dell’asta stessa, che la presenza delle condizioni per garantire l’erogabilità del mutuo.

La delibera del finanziamento per l’asta giudiziaria

Presentata tutta la documentazione necessaria, la banca procederà a valutare l’immobile, la situazione reddituale e debitoria del richiedente e le eventuali garanzie. Se l’istituto di credito riterrà opportuno concedere il finanziamento, ovvero avrà ragione di ritenere che il cliente sarà in grado di saldare il debito contratto, procederà alla pre-delibera del mutuo. Quest’ultima:

• è una scrittura privata tra la banca e il richiedente, con cui si pre-autorizza l’erogazione del mutuo in caso l’asta venisse aggiudicata dal richiedente;
• non è vincolante per l’istituto di credito, che si potrà ritirare dall’erogazione se le condizioni reddituali del richiedente saranno nel frattempo cambiate o, ancora, se emergeranno intoppi che non rendano possibile il finanziamento, come ad esempio la presenza di gravami sull’immobile scelto.

Esattamente come accade per i mutui classici, anche per i finanziamenti concessi per immobili all’asta rimangono validi i consueti limiti imposti dalle banche. In altre parole, l’erogazione potrebbe non essere concessa – bloccando, quindi, il processo prima della pre-delibera – se l’importo richiesto supera l’80% del valore dell’immobile o, ancora, se il piano temporale prescelto prevede delle rate superiori al 30/35% delle proprie entrate. Di conseguenza, per evitare che la propria richiesta di finanziamento venga negata, il consiglio è quello di affidarsi a una guida passo per passo al mutuo.

In linea generale, con la pre-delibera il richiedente ha la relativa certezza che la banca erogherà il mutuo, se riuscirà ad aggiudicarsi l’asta, di conseguenza può procedere con l’offerta presso il tribunale. Quest’ultima dovrà includere anche la dichiarazione di pagamento tramite finanziamento, come previsto dall’articolo 585 del Codice di Procedura Civile.

Come funziona il pagamento di una casa all’asta

Ma, stilata la pre-delibera e aggiudicato l’immobile, come viene erogato il finanziamento per l’asta immobiliare? In altre parole, come funziona il pagamento della casa sottoposta a provvedimento giudiziario? 

L’importo del mutuo viene versato direttamente a favore della procedura esecutiva, quindi del tribunale, che ha organizzato l’asta. L’ammontare totale:

• prevederà il decurtamento della somma già versata come cauzione, necessaria quando si è depositata l’offerta di acquisto;
• dovrà essere versato entro i termini fissati dal tribunale.

Come facile intuire, poiché l’istituto di credito non erogherà più dell’80% del valore dell’immobile, il richiedente dovrà versare la somma rimanente utilizzando propri fondi, a meno che la porzione residua non sia già stata coperta con il deposito della cauzione. Contestualmente al versamento in favore del tribunale, verrà nei fatti acceso il mutuo, con i relativi atti notarili e l’iscrizione a ipoteca dell’immobile. A questo punto, il giudice provvederà all’emissione del decreto di trasferimento, con cui di fatto viene registrato il soggetto che si è aggiudicato l’asta come nuovo proprietario dell’immobile.

Quali banche concedono il mutuo per aste?

Come già specificato nei precedenti paragrafi, a partire dal 2014 l’ABI – ovvero l’Associazione Bancaria Italiana – ha sottoscritto una convenzione con i tribunali che si occupano di esecuzioni immobiliari. Per questa ragione, tutte le principali banche italiane offrono la possibilità di accendere un mutuo per un immobile sottoposto ad asta giudiziaria.

Innanzitutto, è utile sapere che la stessa ABI fornisce un comodo strumento di ricerca, per verificare quali istituti di credito e quali tribunali abbiano aderito alla convenzione. Tuttavia, possono esservi anche altre banche, non incluse in questo elenco, pronte a concedere mutui per immobili all’asta.

In linea generale, tutti i più noti istituti di credito – Intesa San Paolo, BPER, BNL, Unicredit. Crédit Agricole e Banco BPM, solo per citarne alcuni – prevedono mutui specifici per le aste immobiliari, concedendo condizioni di contratto e tassi d’interesse perlopiù sovrapponibili al fisso e variabile offerti per i finanziamenti tradizionali. Alcune banche offrono anche tassi agevolati – o altri vantaggi, quali la polizza gratuita – per chi opta per un mutuo per asta, forti del fatto che, spesso, gli importi richiesti per questa tipologia di finanziamento sono inferiori rispetto alle compravendite standard sul mercato immobiliare.