Mutui, ecco quanto si risparmia sulla rata dopo il taglio dei tassi della Bce #finsubitoagevolazioni

La riduzione del costo del denaro (un quarto di punto, dal 4,5 al 4,25 per cento) decisa alcuni giorni fa dalla Banca centrale europea rappresenta una svolta fondamentale per l’area euro. Per le banche, che in parte avevano già anticipato da mesi il taglio dei tassi, ci sarà l’occasione, nei prossimi mesi, di migliorare ulteriormente le condizioni praticate sui mutui per l’acquisto di un immobile. Ma, forse, converrà attendere ancora un po’ prima di negoziare con gli istituti. Nell’arco del 2024, infatti, saranno probabilmente deliberate altre riduzioni da parte di Francoforte, con il tasso base che entro dicembre potrebbe scendere al 3,5%.

Le simulazioni

Così, ad esempio, un mutuo sulla prima casa da 200 mila euro di 25 anni a tasso fisso al 3,5% oggi comporta un risparmio di quasi 62 mila sull’intero periodo, ovvero -2.480 euro ogni anno (-207 al mese). C’è da considerare che i tassi sui mutui sono già diminuiti a una media del 3,69%, rispetto a livelli medi superiori al 5% nel 2023. Attualmente il valore complessivo dei mutui per l’acquisto di abitazioni ammonta (dati di fine marzo 2024) a 423,4 miliardi di euro, in crescita di circa 33 miliardi rispetto a fine 2020 (+9%), ma in calo di 3 miliardi rispetto al 2022 (-1%). Sul totale di 423,4 miliardi erogati, circa un terzo, cioè 144 miliardi, è a tasso variabile e i restanti 279 miliardi sono a tasso fisso. Le rate dei vecchi mutui a tasso fisso, cioè quelli erogati fino alla fine del 2021-inizio 2022, non cambiano e resteranno intatte fino al termine del piano di rimborso; le rate dei vecchi mutui a tasso variabile potrebbero iniziare una progressiva discesa, anche se è difficile, al momento, indicare una traiettoria precisa. Di certo c’è che con il taglio della Bce, il calo per un mutuo variabile medio risulta essere di 18 euro. Un piccolo sollievo in quanto, in meno di due, anni chi ha sottoscritto un mutuo medio, 126 mila euro in 25 anni (Ltv 70%), ha visto aumentare la rata di oltre il 60%.

Per assistere a un calo significativo bisognerà attendere come detto ancora un po’ di tempo. Analizzando l’andamento dei Futures sugli Euribor si scopre che la rata, arrivata a maggio 2024 a 747 euro, potrebbe scendere, complessivamente, di circa 37 euro entro la fine dell’anno e di 55 euro entro giugno 2025, arrivando così a 692 euro tra 12 mesi.

La surroga

Alla luce di questi dati, il consiglio per chi non vuole attendere il calo è di valutare una surroga: le condizioni presenti oggi sul mercato sono favorevoli ed è possibile passare dal variabile al fisso ottenendo un tasso migliore. Se i tassi variabili sono ancora alti, quelli fissi offerti dalle banche godono di condizioni favorevoli e, anche grazie a questo, le richieste di finanziamenti sono tornate a crescere del 17% nei primi 4 mesi del 2024. Guardando alle migliori offerte disponibili online per un mutuo standard da 126 mila euro in 25 anni (Ltv 70%), i tassi fissi partono da un Tan pari al 2,87%, vale a dire una rata mensile di 589 euro. Indici ancora più vantaggiosi per i cosiddetti mutui green a tasso fisso (per immobili in classe A o B): in questo caso i tassi partono da un tasso Tan pari a 2,65% con una rata mensile di 574 euro. Il calo dei fissi degli ultimi mesi, come detto, rappresenta un’opportunità anche per chi vuole provare a surrogare il finanziamento; i migliori tassi surroga partono da 3,05% pari ad una rata di 600 euro (che scende a 578 euro in caso di surroga green). Ipotizzando il mutuo medio variabile preso in esame, arrivato a maggio 2024 a 747 euro, un’operazione di surroga consentirebbe di abbassare la rata di 147 euro al mese.