Guida completa all’edilizia libera 2024: ecco i lavori che puoi fare senza chiedere permessi #finsubitoagevolazioni

Che cosa si intende per edilizia libera? Con il termine edilizia libera si fa riferimento a tutte gli interventi edili per i quali non è necessario richiedere autorizzazioni al Comune e/o altri titoli abilitativi agli Enti preposti per poter realizzare tali opere.

Questo è quanto stabilisce il Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001 con le successive modifiche, come il D.Lgs 222/2016).

Ciò significa che le opere considerate di edilizia libera sono esenti dall’obbligo di presentazione della CILA e della SCIA e di ottenimento del Permesso di costruire.

CILA è l’acronimo di Comunicazione Inizio Lavori Asseverata. Questo documento deve essere trasmesso prima dell’inizio lavori al Comune di riferimento.
Riguarda gli interventi di manutenzione straordinaria che non implicano una modifica strutturale all’edificio.

La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) è obbligatoria quando si interviene sulle parti strutturali di un edificio e quindi se le opere che si andranno a realizzare implicheranno una variazione a livello strutturale dell’edificio stesso.
In questo caso il proprietario dell’immobile deve inviare la SCIA al SUAP (Sportello Unico Attività Produttive) del Comune e può farlo esclusivamente per via telematica.

Il Permesso di costruire è indispensabile quando le opere genereranno una variazione della sagoma e del volume del’edificio, in particolare se trattasi di un aumento.
Questa autorizzazione viene rilasciata quando l’intervento edilizio è considerato conforme alle norme urbanistiche vigenti e alla normativa di riferimento, tra cui in primis quelle inerenti la sicurezza nei luoghi di lavoro, come indicato nel Testo Unico sulla Sicurezza D. Lgs. 81/2008.

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Quali sono gli interventi che rientrano nell’edilizia libera?

Sono gli interventi che rientrano nell’ambito della manutenzione ordinaria, cioè le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici oppure quelle necessarie al buon mantenimento degli impianti tecnologici preesistenti.

Per impianti tecnologici si intendono gli impianti di riscaldamento, di condizionamento, idrico-sanitario, di aerazione, elettrico, canna fumaria o camino.

Di seguito le categorie in cui sono suddivise le opere in edilizia libera 2024:

• manutenzione ordinaria: gli interventi edilizi sopra descritti;
• installazione delle pompe di calore con potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW;
• eliminazione delle barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni o di altre strutture che modifichino la sagoma dell’edificio;
• opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo a condizione che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;
• serre mobili stagionali, quindi sprovviste di strutture in muratura, adibite all’attività agricola;
• opere volte a soddisfare temporanee esigenze e, di conseguenza, destinate ad essere rimosse entro un termine non superiore a 90 giorni e preventivamente comunicate all’amministrazione comunale;
• installazione di pannelli solari, fotovoltaici, a beneficio degli edifici, nel rispetto di eventuali vincoli architettonici o storici.

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I principali interventi rientranti nell’edilizia libera 2024

Elenchiamo di seguito le principali opere edili realizzabili in edilizia libera nel 2024 ovvero che non necessitano di Permesso di costruire, né di CILA né di SCIA.

• Demolizione e ricostruzione dei pavimenti, degli intonaci o dei tramezzi per ricollocarli nello stesso punto degli originali;
• sostituzione delle porte interne e degli infissi;
• tinteggiatura delle pareti interne ed esterne. Per quanto riguarda gli edifici con vincoli architettonici, occorre ottenere preventivamente apposita autorizzazione dalla Soprintendenza;
• sostituzione della caldaia o dei termosifoni;
• riparazione della recinzione attorno all’edificio;
• installazione di tende da sole;
• riparazione o sostituzione del camino;
• sostituzione dei sanitari;
• manutenzione all’impianto elettrico, di riscaldamento o del gas;
• installazione o sostituzione di citofoni, videocitofoni, antenne, telecamere, tende, ringhiere, parapetti, cancellate, recinzioni, grondaie, davanzali, tegole;
• riparazione o sostituzione delle tubazioni fognarie, purché senza apportare modifiche al percorso né alle dimensioni delle tubazioni;
• eliminazione di barriere architettoniche (esclusa la realizzazione di ascensori o altre opere che cambino il volume dell’edificio);
• realizzazione o riparazione di vasche di raccolta delle acque;
• manutenzione dei ferri di armatura arrugginiti;
• installazione di pannelli solari e impianti fotovoltaici, a servizio degli edifici (esclusi quelli ubicati in zona A ovvero in pieno centro storico cittadino);
• installazione antenna/parabola o altri sistemi di ricezione e trasmissione;
• realizzazione di aree di parcheggio provvisorio;
• arredi da giardino (barbecue in muratura, fontana, scultura, fioriera, panca in muratura);
• riparazione o sostituzione di comignolo o terminale a tetto di impianti di estrazione fumi;
• controsoffitti;
• installazione/rimozione di elementi divisori verticali non in muratura, inclusi quelli puramente di tipo ornamentale;
• gazebo non stabilmente fissati al suolo;
• installazione, manutenzione o rinnovamento di giochi per bambini e spazi di gioco in genere, recinzione inclusa;
• installazione, riparazione o efficientamento energetico di impianti di climatizzazione;
• impianti per la distribuzione del gas;
• manutenzione ordinaria, integrazione o efficientamento dell’impianto elettrico;
• manutenzione ordinaria, integrazione o efficientamento di impianti estrazione fumi;
• manutenzione ordinaria, integrazione o efficientamento impianti igienici e idrosanitari;
• manutenzione ordinaria, integrazione o efficientamento degli impianti di illuminazione esterni;
• manutenzione ordinaria, integrazione o efficientamento di impianti di protezione antincendio;
• manutenzione o rinnovamento di inferriate o altri sistemi anti-intrusione;
• realizzazione, nuova installazione oppure manutenzione, nonché implementazione e messa a norma di punti di ricarica per veicoli elettrici;
• rampe di accesso (allo scopo di eliminare le barriere architettoniche);
• ripostigli per attrezzi purché si tratti di manufatti di limitate dimensioni e mobili, ovvero non stabilmente fissati al suolo;
• installazione o riparazione o miglioria di sbarre, separatori, dissuasori di vario genere;
• riparazione, sostituzione per rinnovamento (senza modificarne il volume) di scale interne/esterne;
• riparazione, sostituzione di scale retrattili e di arredo;
• serramenti e infissi interni ed esterni: manutenzione, riparazione o sostituzione;
• tra le opere temporanee (quindi soggette alla previa comunicazione di inizio lavori): installazione, manutenzione, riparazione e infine rimozione di servizi igienici mobili;
• realizzazione, riparazione, manutenzione, sostituzione di servoscala e attrezzature assimilabili per eliminazione delle barriere architettoniche;
• installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di tende da sole, tende a pergola;
• realizzazione, riparazione, manutenzione ordinaria o ammodernamento vasca di raccolta delle acque.

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Gli adempimenti per le opere in edilizia libera

In base alla tipologia di intervento, in alcuni casi si rende necessaria la predisposizione e presentazione preventiva della comunicazione di avvio lavori.

Con tale documentazione il proprietario dell’immobile oggetto delle opere informa l’ufficio tecnico del Comune ove si trova ubicato l’edificio fornendo tutte le informazioni inerenti i lavori che si andranno a realizzare.

A prescindere dalla richiesta o meno da parte del Comune della presentazione del Comunicazione di inizio lavori, bisogna sempre tenere presente che in ogni caso tutti gli interventi di edilizia devono essere effettuati nel pieno rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e di quanto stabilito dalla normativa vigente che regolamenta questo settore.

Gli aspetti fondamentali che devono essere garantiti durante e post realizzazione delle suddette opere sono: norme antisismiche, norme di sicurezza negli ambienti di lavoro, norme antincendio, norme igienico-sanitarie, osservazione dei parametri stabiliti in merito all’efficientamento energetico degli edifici, norme di tutela dal rischio idrogeologico, rispetto di eventuali vincoli disposti dal codice dei beni culturali e del paesaggio oppure di limitazioni di carattere architettonico o storico.

Opere in edilizia libera 2024 e agevolazioni fiscali spettanti

Accedendo al seguente link dell’Agenzia delle Entrate è possibile trovare le informazioni complete e dettagliate in merito alle agevolazioni fiscali attualmente in vigore di cui il contribuente può beneficiare in base alla tipologia di interventi realizzati.

In linea generale, i contribuenti possono portare in detrazione in sede di dichiarazione annuale dei redditi l’Irpef nella misura del 50% delle spese sostenute. Tale misura è in vigore e riguarda le spese sostenute fino al 31 dicembre 2024.

Il tetto massimo di spesa stabilito per ciascun immobile è pari a 96mila euro.

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Attenzione: la percentuale di Irpef consentita in detrazione passerà ad essere del 30% a partire dal 2028 e fino al 2033. Inoltre, con molta probabilità nella prossima legge di Bilancio non ci sarà la proroga dell’attuale percentuale del 50%, al contrario, si ripristinerà quella originaria che era pari al 36%. Questo con effetto a partire dal 1 gennaio 2025.

L’altra grande variabile è costituita dai tetti massimi di spesa detraibile. L’attuale limite per ciascun immobile è fissato in 96mila euro ma purtroppo questa somma si vedrà praticamente dimezzata a partire dal 1 gennaio 2025.

Da tale data, infatti, il nuovo tetto massimo di spesa per ciascun edificio scenderà a 48mila euro.

Per quanto riguarda invece le opere effettuate per la realizzazione di interventi volti a potenziare la resilienza sismica degli immobili, la quota di Irpef in detrazione è maggiore: l’85% ed è possibile usufruirne attualmente fino al 31 dicembre 2024.

Queste misure sono sintetizzate nel cosiddetto Sisma bonus.